Административная ответственность за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка в городе Москве
(часть 1.2 статьи 6.7 КоАП города Москвы)
В рамках данной публикации мы постараемся указать на проблемные моменты в практике применения данной статьи, предложим аргументы, которые можно использовать в свою защиту, а также разберем некоторые особенности, которые уже на ранней стадии смогут существенно увеличит шансы на победу.
19 мая 2021 года, в Кодекс города Москвы об административных правонарушениях (далее - КоАП города Москвы) была введена новая норма - часть 1.2 статьи 6.7. КоАП города Москвы, после чего Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее – ГИН или Госинспекция по недвижимости) начала очень активно выявлять нарушения требований и ограничений по использованию земельного участка, связанных со строительством, с реконструкцией на нем здания, строения, сооружения и установленных законами города Москвы, иными нормативными правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю, проектной и иной документацией, определяющей условия использования земельного участка.
При этом административный штраф по части 1.2 статьи 6.7 КоАП города Москвы Госинспекция по недвижимости назначает внушительный, от 0,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, а если такая стоимость не определена, от 3500 до 700 000 рублей, в зависимости от того является лицо физическим или юридическим.
К сожалению, за данное административное правонарушение привлекаются лица, вовсе не осуществляющие действий по строительству или реконструкции, либо осуществившие указанные действия до момента вступления данной нормы в силу, так, например, в нашей практике нам встречались объекты, построенные до 2002 года.
Если коротко, исходя из позиции ГИН, по части 1.2 статьи 6.7 КоАП города Москвы следует, что Вас привлекут к административной ответственности за наличие на используемом земельном участке объектов самовольного строительства или реконструкции, независимо от давности их возведения и осведомленности арендатора земельного участка.
С момента появления ч. 1.2. статьи 6.7. КоАП города Москвы (19 мая 2021 года) арбитражным судам и судам общей юрисдикции не удалось выработать не только единого понимая и правил применения указанной статьи, но и единообразия практики её применения.
Фактически, каждое судебное решение о привлечении того или иного лица к ответственности по данной статье, зависит от ряда факторов, зачастую, применяемых и трактуемых судьями по-разному, что позволяет нам делать вывод о наличии широкого судейского усмотрения при правоприменении указанной нормы.
Немаловажную роль играет и позиция защиты, а также умение защитника грамотно оперировать конкретными фактами и нормами, позволяющими отстаивать свою позицию. Ведь зачастую, цена ошибки в данных делах – весьма внушительный штраф.
Предлагаем Вам рассмотреть следующие моменты, на которые стоит обратить внимание, а также некоторые юридические нюансы.
Самое главное, что необходимо учитывать – практика применения в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по данной статье различна. Те аргументы, которые сработают в арбитраже, могут быть не восприняты судьей в общей юрисдикции от слова «совсем».
Аргументы, которые работают в арбитражных судах и не работают в судах общей юрисдикции:
1. Состав данной нормы предусматривает, что субъектом правонарушения является лицо, осуществившее строительство или реконструкцию объекта недвижимости. Арбитражный суд полностью разделяет данную позицию. То есть, если вы новый собственник, то вы не можете подлежать ответственности по данной статье, поскольку вы ничего не строили и не реконструировали (вопрос отсутствия разрешения на строительство также не может быть рассмотрен), исходя из буквальной формулировки ч. 1.2. ст. 6.7. «Нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, связанных со строительством, с реконструкцией на нем здания, строения, сооружения», по нашему мнению, данный подход представляется правильным.
А вот в судах общей юрисдикции не согласны с данной позицией. В частности, в качестве контраргумента против указанного довода можно услышать, что указанные правоотношения являются длящимися и указанной статьей запрещается, в том числе, текущее использование земельного участка.
Грубо говоря, если предыдущий собственник осуществил реконструкцию либо строительство объекта (напр., пристройку) без получения соответствующих разрешений, либо вновь образованный объект находится в красных линиях на Плане объекта в МосгорБТИ, либо не был перезаключен договор аренды земельного участка с учетом вновь образованного объекта, при таких обстоятельствах, суды общей юрисдикции полагают, что имеет место нарушение и само использование земельного участка в текущий момент содержит признаки административного правонарушения.
Казалось бы, для установления самого факта наличия состава административного правонарушения необходимо наличие всех его элементов, включая субъективную сторону и установление вины (виновности) лица, которое совершило правонарушение. Вина может выражаться в форме умысла (когда лицо осознает, что совершает противоправное действие и сознательно идет на него), так и неосторожности (лицо может и не знать, что совершает противоправное действие, либо относиться к этому без должной осмотрительности).
Мы полагаем (и, зачастую, наша позиция разделяется судебной практикой арбитражного суда), что при буквальном прочтении нормы ч. 1.2. ст. 6.7. КоАП города Москвы, речь все же идет об осуществлении действия (строительства или реконструкции), а не самого факта наличия строения на земельном участке. То есть устанавливается вина и умысел лица, совершившего данное правонарушение.
2. Как правило, большинство привлекаемых лиц, сразу начинают апеллировать сроками давности (ведь строительство осуществлялось давно, еще прошлым собственником) привлечения к административной ответственности и сразу ошибочно начинают воспринимать данное утверждение как основное для обжалования Постановления ГИН в судебных инстанциях.
Согласно позиции судов по данной норме, правонарушение является длящимся и срок давности привлечения к административной ответственности начинается не со дня совершения административного правонарушения, а со дня выявления данного правонарушения Госинспекцией по недвижимости.
Поэтому, зачастую является несостоятельным утверждение о том, что никто не может нести ответственность за деяние, которое в момент его совершения не признавалось правонарушением. Многими судами данный довод остается без внимания, даже наоборот, некоторые суды принимают к вниманию именно дату выявления, а не дату совершения правонарушения (строительство или реконструкцию).
Имеет место быть и разная позиция Московского городского суда. Так, в одном из решений МГС указано, что данная норма (ч. 1.2. ст. 6.7. КоАП РФ) введена 19.05.2021 г., обратной силы не имеет и не распространяется на правоотношения, возникшие до ее принятия. Указанная статья отсылает к нарушению другой нормы, ч. 6. ст. 7 Закона г. Москвы «О землепользовании в г. Москве», которая была введена в действие 01.04.2015 г. и также не имеет обратной силы.
Таким образом, казалось бы, нарушения, совершенные до принятия указанных норм, которые ранее уже были обнаружены и выявлены, либо которые в дальнейшем были устранены, не должны быть предметом рассмотрения по данной статье. Однако, зачастую в судах встречается и противоположная позиция, когда правонарушение признается длящимся, даже несмотря на то, что оно уже устранено.
Так как единая позиция по данному вопросу отсутствует, не стоит оставлять без внимания довод о том, «что никто не может нести ответственность за деяние, которое в момент его совершения не признавалось правонарушением», хоть мы ранее и говорили о его несостоятельности. Так, согласно части 1 статьи 54 Конституции Российской Федерации, закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. В силу части 2 указанной статьи никто не может нести ответственность за деяние, которое в момент его совершения не признавалось правонарушением.
В соответствии с частью 1 статьи 1.7 КоАП РФ лицо, совершившее административное правонарушение, подлежит ответственности на основании закона, действовавшего во время совершения административного правонарушения.
Исходя из указанных норм можно сделать однозначный вывод о том, что часть 1.2 статьи 6.7 КоАП г. Москвы не распространяется на нарушения, допущенные до момента ее вступления в силу.
В таком случае суды тоже могут отменить постановление ГИН со ссылкой на то, что административный орган ссылается на норму, не подлежащую применению в связи с ее отсутствием на момент совершения административного правонарушения.
Что по-нашему мнению все же является более правильным.
3. Конституционный Суд, в своем Определении от 30 сентября 2021 года № 2122-О, отметил допустимость применения при рассмотрении конкретного дела, при наличии соответствующих фактических обстоятельств, статьи 2.9 или статьи 4.1 КоАП Российской Федерации с целью обеспечения индивидуализации наказания должностных лиц.
То есть, при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием или при наличии исключительных обстоятельств могут назначить наказание в виде административного штрафа в размере менее минимального размера административного штрафа, предусмотренного соответствующей статьей.
В нашей практике был случай, когда судья предложил нам освободить нашего клиента от ответственности именно по малозначительности, так как отменять постановление ГИН он не хотел. Мы были вынуждены отказаться от столь заманчивого предложения по двум причинам: во-первых, как мы полагали, отсутствовал состава административного правонарушения, во-вторых, параллельно с этим процессом в Арбитражном суде города Москвы рассматривалось дело о сносе самовольной постройки и мы не хотели чтобы судья в деле по оспариванию административного штрафа установил какие-либо, даже малозначительные факты, которые могли сыграть против нас в более важном споре.
И все же, ни отсутствие единообразной судебной практики, ни весьма логичные аргументы Госинспекции по недвижимости не должны останавливать вас в попытке попробовать отстоять свои права.
Итак, на какие моменты необходимо обратить внимание, когда против вас вынесено постановление о привлечении вас к ответственности по ч. 1.2. ст. 6.7 КоАП Москвы:
1. Внимательно ознакомиться какое именно правонарушение вам вменяют в вину и какими документами это подтверждают. Ввиду большой загруженности, сотрудники Госинспекции могут при привлечении вас к ответственности руководствоваться устаревшими документами, ошибочными данными и др. (в одном из дел с нашим участием, в постановлении Госинспекции была неправильно указана площадь помещения, что привело к ошибке, поскольку здания в указанной площади никогда не существовало, но поскольку признать свою ошибку в суде Госинспекция не может, то они вынуждены были отстаивать даже ошибочную позицию до конца);
2. Внимательно изучить имеющиеся у вас на руках документы. К сожалению, практика, когда люди прежде строили, а потом уже получали документы на вновь образованный либо реконструированный объект, практически повсеместна (особенно в Москве). Зачастую, бывает так, что Госинспекция уже ранее знала о том, что у вас имеется нарушение, тогда можно попробовать применить сроки исковой давности.
3. Обратите внимание, в отношении какого объекта (а главное – площади объекта) имеется договор аренды земельного участка. В нашей практике был случай, когда в действующем Договоре аренды земельного участка уже учитывалось реконструированное здание в новых площадях.
4. Иногда Госинспекция применяет сегодняшний порядок получения разрешений на строительство и реконструкцию к нарушениям 15-летней давности, и, соответственно, требует документы, которые необходимы для согласования строительства на текущую дату. Необходимо проверить какие документы были необходимы на момент проведения вами строительства или реконструкции, сверить их с имеющимися у вас документами, может так оказаться, что на дату постройки порядок был соблюден.
5. Само наличие красных линий в плане МосгорБТИ не является нарушением по данной статье КоАП РФ, если объект был легализован. Зачастую, Госинспекция, ввиду отсутствия иных аргументов может указать на тот факт, что объект не легализован ввиду наличия красных линий на плане БТИ. Необходимо помнить, что при строительстве и реконструкции наличие красных линий не всегда признак отсутствия легализации объекта (у вас может быть Акт ввода объекта в эксплуатацию или, например, договор аренды земельного участка может быть заключен с учетом уже имеющихся вновь созданных помещений).
В заключении, хотелось бы указать на один важный юридический лайфхак: в некоторых ситуациях вы вправе выбрать в какой суд обратиться с обжалованием постановления, в арбитражный или в суд общей юрисдикции. В частности, такая возможность есть при обжаловании постановлений в отношении индивидуальных предпринимателей, либо, когда один из собственников помещения индивидуальный предприниматель (например, в арбитражном суде рассматривалось дело, в котором зданием владели 3 собственника, 2 из которых физические лица и один – индивидуальный предприниматель).
С учетом того, что практика арбитражного суда менее ориентирована на защиту госоргана «любой ценой» и гораздо больше ориентирована на изучение фактических обстоятельств дела, ваши шансы добиться справедливого разбирательства в арбитражном суде значительно выше.
В связи с этим, настоятельно рекомендуем не подходить к вопросу обжалования формально. Необходимо тщательно подготавливаться к процессу обжалования, и очень скрупулезно изучать всю имеющуюся документацию по тому или иному строению, так как не редко находятся нюансы, которые могут значительно повысить шансы на обжалование.
Не бойтесь отстаивать свои права и внимательно изучайте документы. В случае наличия сомнений, специалисты компании «Лут, Курошин и Партнеры» всегда готовы прийти к вам на помощь.
P.S. На момент написания этой статьи, также отсутствуют вынесенные Верховным судом Российской Федерации определения, которые могли бы дать более детальное понимание нижестоящим судам о правильности и единообразии применение указанной нормы.
