В целях поддержки отдельных отраслей экономики Президентом РФ подписан закон, позволяющий арендаторам, из числа субъектов малого и среднего предпринимательства наиболее пострадавших от новой коронавирусной инфекции и заключивших договор аренды до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, требовать от арендодателя изменения условий оплаты аренды, продления срока договора аренды, а также иные послабления.
Теперь подробнее о каждом праве арендатора, заключившим договор аренды недвижимого имущества до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Об отсрочке уплаты
Согласно внесенным изменениям, арендатор вправе потребовать от арендодателя отсрочку внесения арендной платы за арендованное помещение на срок до 1 октября 2020 года и арендодатель в течение 30 дней со дня обращения арендатора обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы.
При этом арендатору предоставляются следующие условия по погашению задолженности:
- задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
- отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г.;
- меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой не применяются;
- установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
- размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
- отсрочка по внесению платы за пользование коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, не предоставляется, за исключением случаев, если арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
Об арендной плате
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества ввиду новой коронавирусной инфекции, например прекращение доступа в помещения, закрытия торгового центра и запрет на осуществление конкретной экономической деятельности.
Для арендаторов, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства и осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, предусмотрены дополнительные послабления. Так, они вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды помещений, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности в пострадавших отраслях.
При этом, в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок.
В этом случае, убытки связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды и иные денежные суммы с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.
Арендодатель - владелец государственной недвижимости, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. При этом заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.
До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка вправе потребовать от арендодателя – государственного органа, заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора при условии, что:
1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;
3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
При этом, срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка не может превышать срок действия договора аренды земельного участка или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.
Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
