Бывают случаи, когда недобросовестные застройщики идут на осознанный риск, осуществляют строительство без разрешения, регистрируют права собственности на объект и в дальнейшем, реализуют его на рынке недвижимости, продав его другому собственнику. Есть также собственники земельных участков, которые полагают что могут строить все что угодно по своему усмотрению и что после регистрации права собственности на объект самовольного строительства им ничто не угрожает.
Одним из самых больших мифов о самовольной постройке - это мнение о том, что если имеется зарегистрированное право собственности на строение в Росреестре, то его уже не могут снести или признать самовольной постройкой.
К сожалению, многие покупатели таких строений, будь то объект целиком или всего лишь одно из помещений в таком объекте, обращая свое внимание на зарегистрированное право собственности в Росреестре не проверяют основания и законность его возникновения, что является очень большой ошибкой.
Дело в том, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки будет являться собственник предполагаемого объекта самовольного строительства или лицо в чьем владении оно находится. Так, в случае признания объекта самовольным, права собственности на него прекращаются, а в последующем именно Ответчик (собственник) будет обязан произвести его снос или возместить затраты по его сносу.
Давайте разберемся, что такое самовольная постройка.
Исходя из статьи 222 Гражданского кодекса РФ, к самовольной постройке можно отнести здание, сооружение или другое капитальное строение (например: жилой дом), возведенное или созданное:
· на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
· на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
· без получения на это необходимых согласований, разрешений;
· с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
· постройки создают угрозу жизни и здоровью;
· постройки нарушают права третьих лиц.
Одного из указанных пунктов достаточно для признания объекта самовольной постройкой. Указанная статья также распространяется и к объектам самовольной реконструкции (например: вы надстроили этаж или подняли крышу).
Какие последствия удовлетворения иска о сносе самовольной постройки:
· утрата права собственности и снос объекта;
· приведение объекта в изначальное состояние (как правило, при реконструкции)
Какие меры защиты возможны?
Исходя из нашего опыта, легализация объекта самовольного строительства без суда практически невозможна, поскольку уполномоченный орган, как правило, все равно выходит в суд с иском о сносе самовольной постройки. Дела по объектам самовольного строительства можно отнести к одним из наиболее сложных, они требуют большого внимания и опыта.
Среди комплекса действий, которые можно предпринять, можно выделить следующие:
Во-первых, надо понимать, соответствует ли ваш объект градостроительным и строительным нормам и правилам, создает ли угрозу жизни и здоровью, нарушаются ли права третьих лиц, а также понимать на каком земельном участке объект находится, так как нередки случаи выхода за пределы границы участка.
В зависимости от имеющихся данных необходимо выстраивать позицию защиты. Кроме того, помимо наличия разрешения на строительство и причин его не получения, суд будет устанавливать эти и дополнительные вопросы в рамках судебной экспертизы. На этапе экспертизы важно быть готовым, чтоб задать эксперту правильные вопросы.
И не надо отчаиваться, отсутствие только разрешения на строительство не всегда является веским основанием для сноса объекта самовольного строительства. Всегда есть шанс отстоять строение!
Во-вторых, в случае если Вами еще не было оформлено право собственности на объект самовольного строительства, в качестве способа защиты можно выйти со встречным иском о признании права собственности на объект самовольного строительства.
Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также иных правах владения (тут много нюансов) при одновременном соблюдении следующих условий:
· назначение земельного участка допускает строительство на нем данного объекта;
· если постройка соответствует установленным требованиям;
· если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;
· если постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Обязательно стоит обратить внимание на сроки исковой давности. К данной категории споров применяется общий срок исковой давности, который составляет 3 года. При этом, необходимо учитывать, что срок исковой давности течет не с даты строительства и не с даты регистрации права, а с даты, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении права и определил кто является ответчиком. Кроме того, срок исковой давности не применяется, если истец обращается в суд в связи с тем, что самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью.
Важно помнить, что в каждом деле по данному спору есть свои нюансы и мы не рекомендовали бы вам решать этот вопрос в суде самостоятельно или обращаться к специалистам, которые не владеют опытом ведения подобных дел. Упущение мелочей, которые могут играть решающую роль, могут привести к потере объекта и крупным убыткам.
