В этой статье мы поговорим о весьма распространенной проблеме – ситуации, когда вы сдаете помещение Арендатору, а он внезапно (или предварительно уведомив вас) перестает за него платить. Вы, естественно, принимаете все законные меры по расторжению договора, но при этом обнаруживаете, что Арендатор оставил свое имущество в вашем помещении, на связь он не выходит, либо выходит, но имущество забирать отказывается.
Как правило, для такого случая Арендодатели предусматривают возможность одностороннего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же внесудебный порядок не установлен, то скорее всего Арендодателю придется обращаться в суд для досрочного расторжения договора аренды.
Зачастую, в договорах аренды прописано множество моментов, но данный случай выпадает из поля внимания Арендодателей вовсе, либо прописывается весьма поверхностно, что, при возникновении указанной ситуации не позволяет урегулировать правоотношения сторон оперативно.
Итак, рассмотрим ситуацию, Арендатор прекращает вносить арендную плату, сворачивает свою деятельность и оставляет свое имущество в арендованном помещении, при этом договором эта ситуация никак не урегулирована.
Первый вариант развития событий:
Арендодатель принимает решение об удержании имущества Арендатора
Итак, Арендодатель принял для себя решение, что он будет удерживать имущество Арендатора. Что ему делать в этой ситуации и как правильно себя вести?
Как правило, к данному виду санкций Арендодатель прибегает с одной целью, это получить свои арендные платежи, расторгнуть договор аренды и заставить Арендатора вывести свое имущество, при этом, удержание длится до момента погашения задолженности и освобождения помещения.
В соответствии со ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении Арендатором в срок требования об оплате, Арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
При этом, если условия об удержании не прописано в договоре аренды, Арендодатель все равно имеет на это право. Право на удержание в этих случаях возникает в силу закона. Однако, стороны могут в договоре ограничить или исключить применение удержания. Стоит также помнить, что в случае, когда вещь подлежит включению в конкурсную массу должника, удержать ее не получится.
Обязанности Арендодателя, который удерживает вещь, законом не предусмотрены, но могут быть установлены договором. Представляется, что Арендодатель обязан принять разумные меры по сохранности вещи и если вдруг вещь будет повреждена или уничтожена, поскольку она принадлежит Арендатору, последний может потребовать возмещения ему убытков.
Для удержания необходимо соблюдение трех условий:
1) имущество должно оказаться у Арендодателя на законных основаниях, то есть находиться в помещении на момент удержания;
2) у Арендатора должны быть просроченные договорные обязательства перед Арендодателем, на основании которых происходит удержание;
3) имущество на момент начала удержания должно принадлежать Арендатору, то есть не быть в аренде или лизинге.
В случае, если указанные условия не соблюдены, должник сможет через суд истребовать удерживаемую вещь и взыскать убытки.
При этом, в случае продажи (например, фиктивной) Арендатором оставленного имущества третьему лицу это не позволит ему вызволить приобретенное имущество, поскольку Арендодатель все равно может удерживать находящееся у него имущество, за исключением случаев, когда имущество находится в лизинге у другого лица.
Удерживаемое имущество, как правило, хранится у Арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам.
Реализация удерживаемого имущества и обращение взыскания на него тоже должно проводиться в определенном порядке, предусмотренном ст. 349 ГК РФ, то есть Арендодатель должен руководствоваться порядком обращения взыскания на заложенное имущество.
Фактически, при удержании имущества Арендатора, Арендодатель лишается возможности быстро обратить имущество в свою пользу или продать третьим лицам, ведь для этого необходимо обратиться в суд (включение в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорным) и после вынесения положительного решения организовать продажу имущества с публичных торгов, что требует времени и дополнительных затрат, которые могут превышать стоимость самого имущества.
В результате, Арендодатель может понести значительные процессуальные затраты.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что удержание это довольно трудоемкий и достаточно затратный способ возмещения убытков за счет удерживаемого имущества.
Второй вариант развития событий:
Арендодатель принимает решение о выселении Арендатора в судебном порядке
Мы кратко коснемся данной ситуации, поскольку она тоже предполагает затраты времени и финансов, при этом Арендодатель будет нести финансовые потери в виде неполучения арендных платежей.
В первую очередь Арендодателю необходимо обратиться к Арендатору с требованием (претензией), а если Арендатор откажется удовлетворить данное требование добровольно или проигнорирует его, Арендодатель вправе будет обратиться в суд.
Если Арендатор не возвращает нежилое помещение по решению суда, Арендодатель можете обратиться в службу судебных приставов, в рамках исполнительного производства пристав принудительно освободит нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества.
Предупреждение указанных проблем
По нашему мнению, самый быстрый и менее затратный способ вернуть Арендодателю помещение и освободить его от имущества Арендатора – действовать на опережение и прописать заранее в договоре условие о брошенном имуществе.
Так как определение статуса имущества как брошенного имеет определенные трудности, в случае если договором это не определено, Арендодателю необходимо получить полный отказ Арендатора от оставленного имущества (вещей). Это может быть выражено, в том числе, в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе Арендатора.
Если Арендатор проявит свою заинтересованность, то имущество надо будет вернуть или идти по вышеперечисленным процедурам.
Мы настоятельно рекомендуем включать в договор положение следующего содержания, которое поможет вам с легкостью квалифицировать оставленное имущество как брошенное:
«За просрочку Арендатором арендной платы, пени, штрафов, срока передачи имущества и иных обязательных платежей либо задолженностей, Арендодатель вправе ограничить доступ в арендуемое помещение Арендатору, осуществить удержание имущества Арендатора до полного исполнения Арендатором обязательств по уплате арендной платы и штрафных санкций по настоящему Договору, в том числе после досрочного расторжения Договора либо окончания срока его действия.
При этом, в случае если Арендатор не исполнит обязательств по договору, уплате арендной плате и штрафных санкций, освобождению помещения от имущества, в том числе после досрочного расторжения Договора либо окончания срока его действия, Арендатор уполномочивает Арендодателя распорядиться таким имуществом по своему усмотрению, в том числе оставить за собой право утилизировать или реализовать за любую цену и на любых условиях без возмещения их стоимости Арендатору. Арендодатель не несет ответственности за имущество арендатора на время такого удержании. Максимальный срок удержания Сторонами установлен в 30 дней, по истечению которого имущество Арендатора считается брошенным. Арендатор возмещает фактические затраты Арендодателя на удержание и хранение имущества Арендатора. Арендодатель не несет ответственности за имущество и товар Арендатора или третьих лиц, находящихся в помещении».
Поэтому, в случаях, когда Арендатор бездействует или «пропал», именно данный пункт договора поможет ускорить освобождение помещения, что будет наименее затратным и рентабельным для Арендодателя. Все остальные платежи, задолженности, штрафы, убытки и пени Арендодатель сможет истребовать с Арендатора в судебном порядке.
Не скупитесь на привлечение к сделкам квалифицированного юриста, стоимость его услуг не такая высокая по сравнению с возможными убытками и неудобствами, связанными с исполнением договора аренды.
