В данной статье мы хотим затронуть проблему, которая может возникнуть у Покупателя (нового собственника) при приобретении недвижимости с незаконной перепланировкой или переоборудованием и какие риски это несет для покупателя.
Для начала разберемся с терминологией, что такое перепланировка и переоборудование, а также в чем их отличие от реконструкции.
1) Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры или нежилого помещения (например, когда вы планируете передвинуть стену или прорубить в стене дверной проем).
Перепланировка может включать в себя:- Перенос и устройство перегородок;
- Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат;
- Устройство несущих стен;
- Устройство проемов в перекрытиях;
- Устройство проемов в несущих стенах;
- Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений;
- Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями;
- Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов;
- Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м);
- Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
- Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш;
- Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается;
- Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.
Перепланировку можно выявить путем сравнения технической документации (поэтажный план и экспликация), которая получена на момент сделки с технической документацией, полученной при образовании недвижимости (сдачи построенного объекта в эксплуатацию).
Таким образом, покупателю в первую очередь необходимо запросить у продавца (либо получить вместе с продавцом, чтобы убедиться в актуальности полученных документов) поэтажный план и экспликацию на период продажи помещения и аналогичные документы на помещение, которые существовали на момент его образования (строительства).2) Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Что включает в себя переустройство:- установка дополнительного оборудования;
- установка бытовых электроплит взамен газовых;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов
- прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи.
3) Под реконструкцией понимается изменение параметров помещения, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
То есть реконструкция квартиры или нежилого помещения это изменение параметров границ, установленных технической документацией (поэтажным планом и экспликацией).Но есть и исключения, когда изменение параметров помещения не являются реконструкцией. Речь идет об объединении смежных помещений (квартир или нежилых помещений) принадлежащих одному собственнику. В указанном случае, подобное объединение помещений – разновидность перепланировки. И в данном случае есть один нюанс, на который необходимо обратить внимание – это запрет на объединение жилых и нежилых помещений, то есть квартиру можно объединить только с квартирой, нельзя объединить квартиру и апартаменты, для этого необходимо у одного из помещений менять его назначение. То есть если вам предлагают приобрести квартиру с чердаком (или квартиру на 2-м этаже с доступом в нежилое помещение на 1-ом) указанная перепланировку является незаконной и не может быть узаконена.
При наличии в квартире или нежилом помещении реконструкции, а не перепланировки, ее законность надо проверять, и если она незаконна, то лучше отказаться от помещения или попросить очень большую скидку, так как даже при наличии права собственности на реконструированное помещение вы можете лишиться его (напр., при признании данного помещения самовольной постройкой) или вас обяжут, как нового собственника, восстановить помещение в прежнее состояние, а это несет очень большие затраты.
Стоит ли покупать квартиру с незаконной перепланировкой или переоборудованием?
Однозначного ответа на этот вопрос не существует, но стоимость квартиры должна быть значительно ниже рыночной, то есть, как минимум стоимость «скидки» должна на все сто процентов покрывать дальнейшие расходы по узакониванию сделанной перепланировки и последствия при её выявлении.При рассмотрении вопроса о приобретении такой квартиры или помещения надо быть уверенным что не были выполнены работы которые запрещены, например:
- вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
- при которых помещения будут отнесены к категории непригодных для проживания;
- нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания;
- ликвидированы или уменьшены сечения каналов вентиляции;
- увеличены нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых (замена перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов);
- перенесены радиаторы отопления на лоджии, балконы, веранды и террасы;
- устроены водяные теплые полы от общедомовой систем водоснабжения или отопления;
- нарушены требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
- устроены проемы, ниши, отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами;
- произведено переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
- произведено объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;
- произведено объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями;
- произведено создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях;
- произведено устройство новой антресоли или увеличение площади существующей антресоли в случае, если сумма площадей антресолей будет превышать 40 процентов площади перепланируемого помещения;
- произведено понижение отметки пола подвала или цокольного этажа с выемкой грунта, в том числе устройство фундаментов;
- произведено устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями
- устройство ванных комнат и мокрых точек за счет жилых комнат или над ними.
Возможные последствия для собственника при выявлении перепланировки в квартире:
- штраф и обязанность устранить нарушение (вернуть все как есть);- изъятие квартиры у собственника через суд и продажа помещения с торгов (разница между стоимостью квартиры и стоимостью восстановительных работ возвращается собственнику).
Если в квартире или помещении сделаны работы, относящиеся к недопустимым, то согласовать сделанную перепланировку будет нельзя до тех пор, пока вы их не устраните.
Поэтому при покупке квартиры с незаконной перепланировкой надо быть очень осторожным, желательно привлечь специалиста или проектную организацию для оценки рисков и расчета стоимости работ по согласованию такой перепланировки.В чем же разница между согласованием перепланировки в квартире и нежилом помещении (апартаментах) и пути решения
Документы, требуемые при согласовании завершенной перепланировки на ранее выполненные работы без решения о согласовании, на примере города Москвы:1. Запрос (заполняется посредством внесения соответствующих сведений в интерактивную форму на Портале).
2. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя.
3. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости)
4. Учетно-техническая документация на помещение.
5. Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения.
6. В случае переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений (к ним также относятся и апартаменты) в многоквартирном доме к техническому заключению дополнительно должно прилагаться экспертное заключение о соответствии технического заключения, нормативно-технической документации техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам и Акт обследования.
Если Вы собрали все документы и Вам все равно отказывают в выдаче акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы (без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме), то Вы вправе обратиться в суд за защитой своих прав и за оставлением помещения в перепланированном состоянии.
Довольно часто наши доверители обращаются за юридической помощью по описанным в статье вопросам уже после того как они «наломали дров» и совершили ряд действий, исправить которые невозможно.
Стоит отметить, что споры, связанные с незаконной перепланировкой или реконструкцией, а равно их узаконивание, весьма сложны и, зачастую, содержат огромное количество нюансов, в том числе связанных с уже совершенными действиями собственника (бывшего собственника), ввиду чего настоятельно рекомендуем обратиться к специалистам в данной области хотя бы для получения консультации.
При этом «самолечением» при обращении в суд заниматься не стоит, необходимо обратиться к квалифицированным юристам для оценки перспективы и ведения дела, так как наличие множества нюансов может повлиять на вывод суда о безопасности или небезопасности перепланированного помещения, что в свою очередь будет решающим фактором на вашем пути к ее легализации.
